Advertisement

Konversi Hak Atas Tanah

Monday, November 26th, 2012 - Hukum Agraria

Sebelum membahas lebih mendalam mengenai konversi hak atas tanah, perlu diketahui bahwa konversi hak atas tanah berbeda dengan peralihan hak atas tanah. Konversi hak atas tanah berkaitan dengan jenis-jenis hak atas tanah yang ada sebelum dan sesudah berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Sedangkan peralihan hak atas tanah berbicara mengenai proses atau prosedur beralihnya hak atas tanah dari satu pihak ke pihak yang lain.

Salah satu tujuan diberlakukannya UUPA adalah untuk melakukan penyatuan dan penyederhanaan hukum agraria nasional. Untuk mewujudkan penyatuan dan penyederhanaan tersebut, dilakukan konversi hak atas tanah. Yang dimaksud dengan konversi hak atas tanah adalah perubahan hak atas tanah yang lama menjadi hak atas tanah yang sesuai dengan ketentuan UUPA.1

Dasar hukum konversi hak atas tanah terdapat di bagian Kedua UUPA tentang Ketentuan-Ketentuan Konversi, yaitu pasal I hingga Pasal VIII. Secara garis besar, konversi hak atas tanah terbagi menjadi tiga jenis, yaitu:

  1. Konversi hak atas tanah yang berasal dari tanah hak barat
  2. Konversi hak atas tanah yang berasal dari tanah bekas hak Indonesia
  3. Konversi hak atas tanah yang berasal dari tanah bekas swapraja2

Berbagai jenis hak atas tanah tersebut kemudian dikonversi menjadi hak atas tanah yang baru, yaitu hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai. berikut ini penjelasan dari ketiga jenis konversi tersebut.

Konversi hak atas tanah yang berasal dari tanah hak barat

Hak atas tanah yang berasal dari tanah hak barat terdiri dari beberapa jenis, yaitu:

  1. Hak eigendom, adalah hak untuk membuat suatu barang secara leluasa dan untuk berbuat terhadap barang itu secara bebas sepenuhnya, asalkan tidak bertentangan dengan undang-undang atau peraturan umum yang ditetapkan oleh kuasa yang berwenang dan asal tidak mengganggu hak-hak orang lain.3 Hak eigendom merupakan hak yang paling sempurna.4 Hak eigendom dapat dikonversi menjadi hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai.5 Namun apabila terhadap hak eigendom tersebut dibebani hak opstal atau hak erfpacht, maka konversinya harus atas kesepakatan antara pemegang hak eigendom dengan pemengang hak opstal atau hak erfpacht.6
  2. Hak opstal, adalah hak kebendaan untuk memiliki bangunan dan tanaman-tanaman di atas sebidang tanah orang lain (Pasal 711 KUH Perdata).7 Hak opstal dapat dikonversi menjadi hak guna bangunan.8
  3. Hak erfpacht, adalah hak untuk memetik kenikmatan seluas-luasnya dari tanah milik orang lain dan mengusahakannya untuk waktu yang sangat lama (Pasal 820 KUH Perdata).9 Hak erfpacht terbagi menjadi tiga jenis, yaitu:
    • Hak erfpacht untuk perusahaan kebun besar, dapat dikonversi menjadi hak guna usaha.10
    • Hak erfpacht untuk perumahan, dapat dikonversi menjadi hak guna bangunan.11
    • Hak erfpacht untuk pertanian kecil, tidak dikonversi dan dihapus.12
  4. Hak gebruik (recht van gebruik), adalah hak kebendaan atas benda orang lain bagi seseorang tertentu untuk mengambil benda sendiri dan memakai apabila ada hasilnya, sekedar buat keperluannya sendiri beserta keluarganya.13 Hak gebruik dikonversi menjadi hak pakai.14
  5. Bruikleen, adalah suatu perjanjian dimana pihak yang satu menyerahkan benda dengan cuma-cuma kepada pihak lain untuk dipakainya dengan disertai kewajiban untuk mengembalikan benda tersebut pada waktu yang ditentukan.15 Bruikleen dikonversi menjadi hak pakai.16

Konversi hak atas tanah yang berasal dari tanah bekas hak Indonesia

Hak atas tanah yang berasal dari tanah bekas hak Indonesia terbagi menjadi tiga jenis, yaitu:

  1. Hak erfpacht yang altijddurend, adalah hak erfpacht yang diberikan sebagai pengganti hak usaha di atas bekas tanah partikulir menurut S. 1913 – 702.17 Hak ini dapat dikonversi menjadi hak milik, hak guna usaha atau hak guna bangunan, tergantung pada subyek hak dan peruntukannya.18
  2. Hak agrarische eigendom, adalah hak buatan semasa pemerintahan kolonial Belanda yang memberikan kaum bumiputera suatu hak baru yang kuat atas sebidang tanah.19 Hak agrarische eigendom juga dapat dikonversi menjadi hak milik, hak guna usaha atau hak guna bangunan, sesuai dengan subyek hak dan peruntukannya.20
  3. Hak gogolan, adalah hak seorang gogol (kuli) atas komunal desa. Hak gogolan juga sering disebut hak sanggao atau hak pekulen.21 Hak gogolan dapat dibedakan menjadi dua jenis, yaitu:
    • Hak gogolan yang bersifat tetap, apabila si gogol secara terus-menerus mempunyai tanah yang sama dan tanah tersebut dapat diwariskan kepada ahli warisnya.
    • Hak gogolan yang bersifat tidak tetap, apabila gogol tersebut tidak secara terus-menerus memegang tanah gogolan yang sama dan apabila ia meninggal dunia, tanah gogolan kembali pada desa.22

    Terhadap tanah gogolan yang bersifat tetap dapat dikonversi menjadi hak milik. Sedangkan terhadap tanah gogolan yang bersfat tidak tetap dapat dikonversi menjadi hak pakai.23

Konversi hak atas tanah yang berasal dari tanah bekas swapraja

Daerah swapraja adalah daerah raja-raja semasa pemerintahan kolonial Belanda.24 Terdapat beberapa jenis hak swapraja atas tanah:

  1. Hak hanggaduh, adalah hak untuk memakai tanah kepunyaan raja. Di Daerah Istimewa Yogyakarta, semua tanah adalah kepunyaan raja. sedangkan rakyat hanya menggaduh saja.25 Hak hanggaduh dapat dikonversi menjadi hak pakai.26
  2. Hak grant, adalah hak atas tanah atas pemberian hak raja kepada bangsa asing. Hak grant juga disebut geran datuk, geran sultan atau geran raja.27 Hak grant terdiri dari tiga macam, yaitu:
    • Grant sultan, adalah hak milik untuk mengusahakan tanah yang diberikan oleh sultan kepada para kaula swapraja.28 Hak ini dapat dikonversi menjadi hak milik, hak guna usaha atau hak guna bangunan, sesuai dengan subyek hak dan peruntukannya.29
    • Grant controleur, diberikan oleh sultan kepada bukan kaula swapraja.30 Hak ini dikonversi menjadi hak pakai31
    • Grant deli maatschappy, diberikan oleh sultan kepada deli maatschappy yang berwenang untuk memberikan bagian-bagian tanah kepada pihak lain.32 Terhadap konversi hak grant deli maatschappy, tidak terdapat ketentuan yang mengaturnya. Namun menurut Boediharsono, hak ini dapat dikonversi menjadi hak pakai karena sifatnya sama dengan hak grant controleur.33
  3. Hak konsesi dan sewa untuk perusahaan kebun besar. Hak konsesi untuk perusahaan kebun besar adalah hak-hak untuk mengusahakan tanah swapraja yang diberikan oleh kepala swapraja. Sedangkan hak sewa untuk perusahaan kebun besar adalah hak sewa atas tanah negara, termasuk tanah bekas swapraja untuk dipergunakan sebagai perkebunan yang luasnya 25 Ha atau lebih.34 Hak-hak ini dapat dikonversi menjadi hak guna usaha.35
Referensi:
  1. H. Ali Achmad Chomzah, Hukum Agraria (Pertanahan Indonesia) Jilid 1, Jakarta: Prestasi Pustaka, 2004, Hlm. 80.
  2. Ibid., Hlm. 81.
  3. Ibid., Hlm. 86.
  4. Ibid., Hlm. 87.
  5. Ibid
  6. Ibid., Hlm. 88.
  7. Ibid., Hlm. 95.
  8. Ibid., Hlm. 96.
  9. Ibid., Hlm. 98.
  10. Ibid., Hlm. 99.
  11. Ibid., Hlm. 103.
  12. Ibid., Hlm. 101.
  13. Ibid., Hlm. 104.
  14. Ibid., Hlm. 106.
  15. Ibid., Hlm. 106.
  16. Ibid., Hlm. 107.
  17. Ibid., Hlm. 109.
  18. Ibid., Hlm. 111.
  19. Ibid., Hlm. 115.
  20. Ibid., Hlm. 118.
  21. Ibid., Hlm. 119.
  22. Ibid., Hlm. 119-120.
  23. Ibid., Hlm. 124.
  24. Ibid., Hlm. 128.
  25. Ibid., Hlm. 130.
  26. Ibid., Hlm. 132.
  27. Ibid., Hlm. 133.
  28. Ibid.
  29. Ibid., Hlm. 136.
  30. Ibid., Hlm. 133.
  31. Ibid., Hlm. 136.
  32. Ibid., Hlm. 134.
  33. Ibid., Hlm. 137.
  34. Ibid., Hlm. 141.
  35. ibid., Hlm. 412.

Advertisement
Konversi Hak Atas Tanah | Wibowo Tunardy | 4.5