Pengelolaan Rumah Susun

Advertisement



Rumah susun terdiri dari satuan rumah susun, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Satuan rumah susun merupakan milik perseorangan yang dikelola sendiri oleh pemiliknya, sedangkan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama merupakan milik bersama yang dikelola bersama oleh pemilik dan penghuni rumah susun. Pengelolaan hak bersama tidak boleh dilakukan dengan sembarangan, karena ini menyangkut kepentingan banyak orang, bukan hanya kepentingan para pemilik dan penghuni, melainkan juga kepentingan masyarakat yang tinggal di sekitar rumah susun tersebut. Karena itu pengelolaan rumah susun mendapatkan pengaturan khusus pada Bab VII Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU Rumah Susun).

Pengelolaan rumah susun menurut Pasal 56 ayat (1) UU Rumah Susun meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan dan perawatan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Pemeliharaan adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung beserta prasarana dan sarananya agar selalu laik fungsi. Sedangkan perawatan adalah kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti bagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan dan/atau prasarana dan sarana agar bangunan gedung tetap laik fungsi.

Advertisement



Lebih lanjut ditentukan bahwa pengelolaan rumah susun harus dilaksanakan oleh pengelola yang berbadan hukum, kecuali rumah susun umum sewa, rumah susun khusus dan rumah susun negara. Ketentuan ini dapat ditafsirkan menjadi pengelolaan rumah susun umum milik dan rumah susun komersial harus dilaksanakan oleh pengelola yang berbentuk badan hukum. Badan hukum yang mengelola rumah susun menurut ketentuan Pasal 56 ayat (3) UU Rumah Susun harus mendaftar dan mendapatkan izin usaha dari bupati/walikota atau gubernur untuk DKI Jakarta.

Biaya Pengelolaan

Pengelolaan rumah susun tentu memerlukan biaya yang tidak sedikit, oleh karena itu dalam menjalankan pengelolaan rumah susun pengelola berhak menerima sejumlah biaya pengelolaan. Besarnya biaya pengelolaan dihitung berdasarkan kebutuhan nyata biaya operasional, pemeliharaan dan perawatan. Sering kita menjumpai sebuah satuan rumah susun oleh pemiliknya disewakan kepada orang lain, sehingga yang menjadi pemilik dan yang menjadi penghuni dari satuan rumah susun tersebut berbeda. Pasal 57 ayat (2) UU Rumah Susun menentukan bahwa biaya pengelolaan dibebankan kepada pemilik dan penghuni secara proporsional, maksudnya adalah biaya operasional dan pemeliharaan ditanggung oleh penghuni, sedangkan biaya perawatan ditanggung oleh pemilik. Untuk meringankan beban masyarakat berpenghasilan rendah, biaya pengelolaan rumah susun umum sewa dan rumah susun khusus milik pemerintah dapat disubsidi pemerintah.

Dalam praktik kita sering menjumpai beberapa pekerjaan di rumah susun seperti kebersihan, keamanan, pertamanan, dan pemeliharaan jaringan listrik dan telepon dialihkan (outsourcing) ke pihak lain. Hal ini tidak dilarang oleh undang-undang. Ketentuan mengenai hal ini diatur dalam Pasal 58 UU Rumah Susun yang menentukan bahwa dalam menjalankan kewajibannya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 56 ayat (2) pengelola dapat bekerjasama dengan orang perseorangan dan badan hukum. Ketentuan ini dikaitkan dengan Pasal 56 ayat (2) yang berarti peluang untuk bekerjasama dengan pihak lain tersebut hanya boleh untuk pengelola berbentuk badan hukum yang mengelola rumah susun umum milik dan rumah susun komersial.

Pengelolaan Rumah Susun Selama Masa Transisi

Pengelolaan rumah susun pada prinsipnya harus melibatkan seluruh pemilik dan penghuni rumah susun karena pengelolaan ini berkaitan erat dengan kepentingan para pemilik dan penghuni. Hal ini dilakukan melalui sebuah badan hukum yang berupa perhimpunan pemilik dan penghuni satuan rumah susun (PPPSRS). Namun pada tahap awal penghunian rumah susun, perhimpunan tersebut belum terbentuk. Sehingga Pasal 59 ayat (1) UU Rumah Susun memberikan kesempatan kepada pelaku pembangunan yang membangun rumah susun umum milik dan rumah susun komersial dalam masa transisi sebelum terbentuknya PPPSRS untuk mengelola rumah susun. Masa transisi adalah masa ketika satuan rumah susun belum seluruhnya terjual dan ditentukan paling lama 1 tahun sejak penyerahan pertama kali satuan rumah susun kepada pemiliknya.

Dalam melakukan pengelolaan pada masa transisi, pelaku pembangunan dapat bekerja sama dengan pengelola dan besarnya biaya pengelolaan rumah susun pada masa transisi ditanggung oleh pelaku pembangunan dan pemilik satuan rumah susun berdasarkan nilai perbandingan proporsional dari setiap satuan rumah susun. Ini berarti pelaku pembangunan wajib untuk menanggung biaya pengelolaan dari satuan rumah susun yang belum terjual. Namun dalam praktik sering dijumpai perhitungan biaya pengelolaan yang tidak transparan dan biaya pengelolaan untuk satuan rumah susun yang belum terjual ditanggung oleh pembeli/pemilik satuan rumah susun.

Advertisement



Leave a Reply